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海外房产移民:澳洲房价遭遇近6年来最大跌幅 “微型信贷危机”或加速房价下跌
发布时间:2018-08-09 作者:远程出国 来源:远程出国

八大首府城市中,有5个在7月出现同比房价下跌。两大城市悉尼与墨尔本的房价同比与环比均出现下滑,珀斯与达尔文市场依然保持低迷;布里斯班、阿德莱德与堪培拉表现基本稳定,霍巴特房价则继续一枝独秀。

  根据Corelogic最新发布的报告,2018年7月澳洲房价同比下滑1.6%,创下自2012年8月以来的最大跌幅。不过由于过去几年的疯狂涨势,当前房价仍比五年前高出30%以上。

  八大首府城市中,有5个在7月出现同比房价下跌。两大城市悉尼与墨尔本的房价同比与环比均出现下滑,珀斯与达尔文市场依然保持低迷;布里斯班、阿德莱德与堪培拉表现基本稳定,霍巴特房价则继续一枝独秀。


  全澳范围房价减速

  最值得注意的是,虽然比悉尼晚了5个月,墨尔本房价在7月也开始进入下滑,同比微跌0.5%,环比下跌了0.9%,是7月所有城市里环比表现最差的。相比去年11月房价开始下跌之前的顶峰,悉尼房价已经下跌5.4%,墨尔本房价也下跌了2.9%。

  在过去五年中一直保持稳定涨势的布里斯班与阿德莱德,房价增幅也开始明显缩小。相较一年前的这个时候,布里斯班的房价同比增幅从2.9%缩小到1.2%,这个数字在阿德莱德更是从5.4%降低到0.7%。

  霍巴特与首都堪培拉的表现继续高名列前茅,但是增幅也都放缓至近期新低。

  高价住宅受打击更大

  2017年下半年开始,澳洲房价增幅开始回落,其中高房价的市场区间受到打击最大。房价同比变化的回落幅度要远高于中价位与低价位住宅。

  澳洲住宅价值滚动同比变化,按不同价格区间


  从不同城市来看,这种市场分化在悉尼与墨尔本最为明显。相比于去年同期,悉尼与墨尔本的高价位住宅价格下跌都较显著。特别是在墨尔本,虽然整体房价同比出现下跌,但是中低价位的住宅价格依然在上涨,其实是高价位住宅的价格下滑拖累了整体数据。

  2018年7月住宅价值同比变化,按不同价格区间


  而在其他城市,这样的现象却不是很显著。造成这样的区别,原因是多样的。但是一个主要原因则是因为澳洲近年来一系列的加税与贷款限制大大抑制了市场上的对高价住宅的纯投资需求,而更偏向于中低价位的首套房买家的需求则相对而言占据了更大的比例。在更受投资者青睐悉尼与墨尔本,有更多专门为投资者兴建的豪宅,那么这两个城市的房价在目前市场环境下受到更大的影响也就不奇怪了。

  德勤预测:“微型信贷危机”或加速房价格下跌

  根据德勤经济研究所(Deloitte Access Economics)发布的最新商业前景报告,悉尼和墨尔本的房价下跌“将会加剧,随后再慢慢回升”。

  越来越高的成本和越来越低的信贷流动性会影响房地产市场,引发“微型信贷危机”,对房价造成更大的压力。

  除此之外,即使澳大利亚储备银行(Reserve Bank)没有针对银行贷款收紧和银行皇家委员会(banking royal commission)做出的裁决采取措施,加息也是造成“恐惧引发恐惧”现象的原因以及人们预期最终会加息的前提。

  报告指出,缓慢上升的利率,较低水平的失业率,还有最重要的因素——人口增长将暂时缓解市场的硬着陆趋势。

  德勤经济研究所预测,悉尼和墨尔本的房价下跌“将会加剧,随后再慢慢回升”

  “自全球金融危机以来最长的房产市场干旱期恰逢信贷收紧,而投资机构发放的贷款已经跌至6年来的最低点,”报告中提到。“这意味着现在墨尔本正在经历的房价下调将会加剧,随后才有所改善。”

  报告还补充道:“尽管现在市场上看到的负面信号比特朗普总统的心血管疾病风险评估的还要多,我们仍然期待出现运行良好的房产建设周期。”

  “这种良性环境对我们在未来几年内所无法预见的前景有很大的影响。我们没有看到中国倒下,也没有看到澳大利亚失业率攀升。我们并不认为全球和本地的利率会快速上升。”

  商业建筑价格略有上升

  “我们仍然可以看到,当前的房价下滑在2019年底将会触底,但由于持续的人口增长,这次的底部比过去几个周期到达的底部更为坚实。”

  但在经济衰退停止之前,住房建设和翻新的速度将在未来几年内减慢,并被写字楼和酒店的商业建筑工程数量的小幅度上涨而抵消。

  澳大利亚旅游业表现强劲,海外游客更是提供了一大助力。这使得人们加大了对酒店住宿行业的投资力度,斥22亿美元巨资打造的巴兰加鲁(Barangaroo)皇冠悉尼酒店度假村就是一个例子。

  2016年6月,新州规划评估委员会批准兴建巴兰加鲁六星级皇冠悉尼酒店度假村

  虽然大部分商业建筑都坐落于新南威尔士州,但由于新州在首都城市中的房价涨幅最大,它未能幸免于承受住房市场低迷造成的冲击。

  报告中透露,昂贵的住宅将难以出售,但得益于首次购房者的优惠,“低端房产受到的影响较小”。

  昆士兰未受到过度供应引发的负面影响

  和悉尼一样,墨尔本的房地产市场也会走弱,但物业价格跌幅低于悉尼。

  这些价格下调现象有利于昆士兰州的房地产市场,因为有更多人从其他州迁移到了这个阳光明媚的地方,使其摆脱了房产供应过多造成的负面影响。

  “这一切预示着昆士兰州的住宅建设工程拥有更光明的前景,”报告中说道。

  “房屋建设审批通过率已经急转直下,建筑开工率也已经见底。虽然住房建设的总体速度仍有可能拖慢澳大利亚未来一年内的经济增长,但因为强劲的人口增长消耗了当前的过剩供给,物业市场可能会就此开始增长。”

  报告还警告说,珀斯房地产市场仍处于低迷状态,而首都领地(ACT)还有建设更多房产的空间,但人口和住房需求的进一步增长都需要国家提供更良好的基础设施支持,否则人口增长将不可避免地受到一定的阻力。

  “国家的移民人数将被削减——也许会被大幅削减——从而削弱了许多支撑国内市场增长,且‘最有可能’的预测变为现实的可能性,”报告中称。

  人口增长是房产市场获得缓慢稳定增长的基础。

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